近くに大きな公園、学校、病院がありファミリー層に人気が高く、路線価を調べると結構なお値段の場所にある実家。既に家を建てた経験のある友人に相談すると、借地に家を建てる事に反対で、むしろ借地権を売却して別の郊外への引越しを勧めてくる。とはいえ、この好立地な土地を手放すには非常に惜しい。どうにか金銭面のリスクを減らせないだろうかと考えていたところ、大手ハウスメーカー数社から「賃貸併用住宅」を勧められ、立地的にも賃貸住宅の需要があるようなので検討したみた。
アパート経営は断念
・東京都２３区内
・某私鉄沿線の駅から徒歩７分
・広さ：およそ４６坪
・近隣商業地域
・準防火地域
・建ぺい率：８０％
・容積率：２００％
・高度や斜線規制があり、３階建てまでしか建てられない
上記条件の立地に３階建４戸アパートを想定した見積は、どのハウスメーカーの概算も普通住宅の約2倍。そして、住宅ローンは利用できない。月々のローン返済とアパート収益をシミュレーションした結果、普通住宅の建築コストと比べて賃貸併用の方が毎月1万円程度のプラスにしかならなかった。金銭的メリットはあっても、ローン借入額が増えることによるプレッシャーがストレスになりそうだったので、賃貸併用住宅の計画はボツにした。
しかしながら、別の形で賃貸収益を目指すことにした。
月極駐車場
敷地の道路への間口が9.7ｍあり、車３台を停められる立地形状だったので駐車場経営を検討してみた。１台分は自分用にして２台分は貸すとして、近隣の月極駐車場の相場を調べた結果、１台あたり2万～2.5万は見込める。リスクも低く確実に収益になると考えて採用することにした。
コインパーキングも検討したが、家の前に看板が煌々とするのはイヤだし、ゴミも散らかりそうだったのでボツにした。
両親他界後の賃貸を想定
賃貸併用住宅案はボツにして当初の計画通り2世帯住宅で計画を進めたのだが、両親が共に他界した時に賃貸住宅に変更できるように「完全分離型の2世帯住宅」にした。
入口玄関から別れて共有スペースが全くない間取りにしておいた。とは言っても完全に遮断してしまうと、アパートと見なされて住宅ローンが利用できない恐れがあるようなので、屋内に行き来が可能な扉は設けたが、将来リフォームした際に塞いでしまえば良い。
どんな家を建てるのか。方針は固まったが実行するかについては、まだ迷っていた…。
続く。
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