両親の他界後、遺品整理を進めながら、空室の活用方法を考えていた。
- 民泊にする。
- レンタルスペースにする。
- 自分で何か事業を始めて事務所にする。
なども検討したが、建築当初からの計画通り、賃貸住宅として貸し出すことにした。
我が家は両親の介護のために建てた２世帯住宅だったが、このような状態を想定して、玄関も分けて、電気・水道などのライフラインも全て完全分離させていた。
住宅ローンの借入条件に抵触しないか確認
一般的に住宅ローンは、商業目的の建物には融資しない。
建築後に住宅から商業目的へ用途変更した場合でも、住宅ローンは強制解約されて借入金の一括返済を要求される恐れがある。そうなった場合は、金利の高い別ローンを組み直すハメになる。
住宅ローンの契約書を改めて見直すと「建物の延べ床面積の▲▲%以上を、住宅として利用していれば、商業利用しても良い。」という旨の条件が記載されていた。
建築図面を引っ張り出して、床面積の割合を計算すると…ギリギリセーフッ！。
念のため、住宅ローンの問い合わせ窓口へも確認した結果、「問題無し」との回答を得た。
仲介・管理業者を探す
私は不動産業は素人だ。トラブル回避のために、仲介・管理は絶対に業者へ委託するべきと考えた。
- ハウスメーカーに仲介・管理を依頼する。
- ネットで管理・仲介業者を探して委託する。
- 地元の不動産屋に相談して仲介・管理を委託する。
以上３つのプランを検討し、まずは案１を進めたがコレは大失敗だった。
ハウスメーカーの対応
我が家はパナホーム（現パナソニック・ホームズ）のお世話になり、実家を建て替える事ができた。その恩義も感じていたので今回も依頼しようと思った。
建築当時の営業担当は遠方へ転勤していることを知っていたので、パナホームのサイト内にあったリフォーム・不動産利用の相談窓口へ連絡した。その２〜３日後に電話連絡が来て、状況を伝え依頼をした。
ところが担当が現地へ確認に来たのは、それから約1ヶ月後。その後にリフォームの見積結果が出るまで、さらにもう1ヶ月。対応は遅すぎるし、リフォームの見積金額も他社の１０倍。もちろん断った。
待たされた2ヶ月の間に、案２を進めていた。
SUUMOを利用
賃貸住宅の相場を調べるためにSUUMOを見ていた時、サイトの下部に小さく「貸す」というメニューを発見した。
リンクを進むと部屋を貸したい大家向けのサイトになっており、このサービスを利用した。はじめて大家になる人のための情報が載っていて、とても役に立った。
私の住むエリアに対応した会社の中から５〜６社に絞り、相談や査定の依頼を進めていった。
仲介・管理業者の選定
以下の項目を基準に選定を進めた。
- 賃貸料の査定額
- 仲介費用、管理費用
- 保険・修繕積立
- リフォーム工事も任せられるか？
- 営業姿勢
賃貸料の査定結果は、どの社も想定以上の金額だった。近年の不動産価値の上昇に伴い賃貸の相場も上がっているようだ。それに加えて、我が家が築浅だったり、近隣には少ない間取りや面積だったり、好条件が重なったようだ。サブリース（長期借上）という提案も受けたが、良い話を聞かないので断った。
仲介費用は殆どの業者が、敷金は大家100%、礼金は業者100%、更新料は50%づつ、という条件だった。管理費用は月額賃貸の5~10％程度で、保険や修繕積立などによって条件は様々。
リフォーム工事は、どの社も請負ってくれたので、工事費見積も併せて依頼した。
営業姿勢は各社様々だ。とても熱心ですぐに訪問してきた営業マンもいれば、メールやリモートでしか商談を進めない会社もある。我が家が借地である事を説明すると対応が冷たくなる会社もあった。
結果的に査定金額が最も高かった会社と契約したが、最終決定の理由は営業マンの人柄だった。
リフォーム工事
リフォーム工事は、仲介・管理会社から紹介された工事会社へ委託した。主な依頼内容は以下の通り。
- 壁紙の張替え
- 床などにある目立つ傷補修
- 世帯間を往来していた戸を殺して壁にする
- クリーニング
両親はタバコを吸わないのに壁紙が真っ黄色になっており、全面張替えが必要だった。父の死後、母が毎日のように仏壇へお線香を焚いたせいだ。車椅子を利用していたので、何箇所か床に大きな傷が有った。
完全分離型の２世帯住宅だが、屋内には世帯間を往来できる戸を新築時に設けていた。不要だったが、この戸を設けておかないと建築申請の際に、住宅ではなくアパートと見なされる可能性があるためだった。
工事費用は概ね50万円。想定よりは安価だった。ちなみにパナホームのリフォーム見積は超高額で、壁紙交換の費用を例にすると単価が２倍、面積が５倍という足元を見た内容だった。
外交工事は自分でネットから探した別の業者に依頼した。１階の庭（バルコニー）部分に間仕切りを設ける必要があったので、フェンスを設置した。こちらはおよそ20万円。外交はエクステリア商材が高い。
募集を開始
リフォーム工事が終わる前に募集が開始され、工事が終わると内見が始まった。
その翌々月には契約が決まった。入居者は外国人カップル。少し不安はあったものの、勤務先が有名な組織だったので契約を進めた。
仲介業者の営業マンから後日聞いた話だが、内見客のおよそ半分が外国人だったそうだ。昨今、議論されている外国人問題は極めて身近な事だと感じるようになった。
入居開始してから
契約から間もなく入居者が引っ越してきた。
特に大きなトラブルは起きていないが、入居して数ヶ月間はゴミ出しのマナーが悪かった。ゴミを深夜に出すため夜中にカラスが荒らし、私が代わりに道路を清掃する事が何度かあった。しかし、しばらくすると朝にゴミ出しするように変わっていた。
ゴミ出しマナーが解決してからは、大家として特にやる事は無い。たまに家の周りを清掃するぐらいだ。
開業届を提出
以前から月極駐車場の不動産収入があったが賃貸住宅の収入も増えたため、確定申告の際に青色申告できるように開業届を提出した。
事業規模ほどの収入は無いため、最大控除は受けられないが10万円控除を適用している。
会社を辞めて暫定的に主婦として生活できているのは、この不動産収入のおかげだ。それだけでは生活費は足りないため、預金を投資に回したり、アルバイトもして慎ましく生きている。
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